Comprar una propiedad en la costa de México
La zona restringida, según el Artículo 27 de la Constitución Mexicana , abarca todo terreno ubicado a menos de 100 kilómetros de cualquier frontera nacional y a menos de 50 kilómetros de cualquier océano . El Artículo 27 de la Constitución establece que ningún extranjero podrá adquirir la propiedad directa de terrenos dentro de la zona restringida. Sin embargo, la Ley de Inversión Extranjera de México permite a los extranjeros adquirir la propiedad indirecta de terrenos en la zona restringida mediante dos métodos: a través de una sociedad mexicana o mediante un fideicomiso bancario.
Este documento analizará ambas opciones disponibles:
Adquisición de propiedades en la zona restringida mediante una sociedad anónima: Desde 1995, los extranjeros pueden poseer, operar y administrar plenamente sociedades mexicanas. Existen algunas restricciones sobre las actividades en las que una sociedad mexicana puede participar cuando participan extranjeros, como minería, aeropuertos y telecomunicaciones; sin embargo, la regla general es una participación del 100%. No existen restricciones a la inversión para sociedades mexicanas de propiedad extranjera que se dediquen a la compra y desarrollo de propiedades.
Las sociedades mexicanas requieren un mínimo de dos socios o accionistas. Ambos accionistas pueden ser extranjeros, sin necesidad de tener un socio mexicano.
Existen varios tipos de sociedades mexicanas, pero las dos más comunes son la SA de CV y la S. de RL de CV . La SA de CV es una sociedad de responsabilidad limitada por acciones, mientras que la S. de RL de CV se asemeja a una sociedad de responsabilidad limitada. Elegir qué tipo de sociedad constituir es importante para fines fiscales tanto en Estados Unidos como en México, y conviene consultar con un abogado o contador en ambos lados de la frontera para comprender los beneficios y costos de cada una. Asegurarse de que estos pasos se realicen correctamente desde el principio sin duda le ahorrará tiempo y dinero.
El sistema legal mexicano es muy formal, ya que existen formularios o procedimientos que deben seguirse para que ciertos tipos de documentos y transacciones se consideren válidos. Esto aplica a la constitución de una sociedad mexicana. Si los formularios y procedimientos no se cumplen correctamente, la responsabilidad limitada de estas sociedades puede verse invalidada y los accionistas o socios podrían ser considerados solidaria e ilimitadamente responsables.
Una vez constituida su sociedad mexicana, tendrá la capacidad legal para adquirir propiedades en cualquier lugar de México, incluyendo la zona restringida. Adquirir una propiedad también es un trámite formal y debe asegurarse de cumplir con todos los pasos necesarios para obtener la titularidad. La siguiente sección sobre fideicomisos describe algunas de estas formalidades.
Si todo se hace correctamente, no debería tener problemas para adquirir un seguro de título para esta propiedad con cualquiera de las principales compañías de seguros de título de los Estados Unidos. Esto refleja la seguridad que puede tener la compra de propiedades en México cuando se hace correctamente. Adquisición de propiedades en la zona restringida mediante un fideicomiso . Un fideicomiso es un contrato tripartito mediante el cual el vendedor ( fideicomitente ) transfiere irrevocablemente a un banco (fiduciario) un inmueble para que un tercero (beneficiario) pueda usarlo y disfrutarlo. La transferencia del inmueble del vendedor al banco es una transferencia de título definitiva e irrevocable. Según la legislación mexicana, solo una institución bancaria mexicana autorizada puede ser fideicomisaria.
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The bank acquires title to the real property and is obligated to allow the beneficiary to use and enjoy the property as he sees fit (as long as the manner in which he or she does so is lawful). If the beneficiaries wish to rent the property to third parties they can do so by obtaining the necessary authorizations. Beneficiaries also have the right to sell the property when they please and to receive the benefits produced by such sale.
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The bank cannot encumber or sell the property without the express written consent of the beneficiary.
Mexican law requires that all real property transactions be done by a Notary Public. The Notary is obligated to register in his books the deed of transfer of title, have it signed by the parties involved and have it recorded in the Public Registry of Property that corresponds to the location of the property. Once the deed of transfer of title is signed in the presence of the Notary and registered with the Public Registry of Property, the real property transaction has fulfilled the requirements of Mexican law.
There is no escrow institution in Mexico. Instead, from the time the parties agree on a price and give a down payment until the deed of transfer of title is signed before the Notary, a preliminary agreement is usually signed to secure the rights of the parties involved. This agreement should only be signed after having confirmed with the Public Registry of Property that the property involved in the transaction is free of encumbrances. Once the preliminary agreement is signed, all the necessary paperwork and authorizations are obtained and sent to an appropriate notary for signing and registration.
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The deed of transfer of title that is registered in the Notary´s books as well as with the Public Registry of Property will contain the entire trust agreement and is the document that will prove that you have rights to a certain piece of real property. Once the deed has been registered with the Public Registry of Property, the first deed of title goes to the bank and the second deed of title is given to the buyer/beneficiary.
If you need to verify to authorities outside Mexico that you have invested in a foreign country, an “apostilled” or “legalized” copy of your deed of trust will be sufficient
The Foreign Investment Law permits trusts for up to 50 years, and such permits can be renewed.
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Besides the above, some of the general terms of the contract of fideicomiso are as follows:
1.-There can be more than one fideicomisario (beneficiary). If more than one fideicomisario is designated, each will be co-beneficiaries of the property held in trust (unless otherwise established).
2.-Substitute beneficiaries or “fideicomisarios sustitutos” will need to be designated. Substitute beneficiaries are usually family members and will only have the right to participate in the trust once all of the first beneficiaries have passed away (unless otherwise established).
3.-If the fideicomisario/beneficiary is not happy with the bank that is acting as fiduciario/trustee, the fideicomisario has the right to change banks.
4.-If the property held in trust is unimproved land and larger than 2,000 square meters, the Ministry of Foreign Affairs will require that the beneficiaries sign a letter promising to invest in the land a certain amount of money over a 24 month period. The amount of money that will need to be invested will be determined by the location of the property and its size.
