Comprar una propiedad en la costa de México
La zona restringida, según el Artículo 27 de la Constitución Mexicana , abarca todo terreno ubicado a menos de 100 kilómetros de cualquier frontera nacional y a menos de 50 kilómetros de cualquier océano . El Artículo 27 de la Constitución establece que ningún extranjero podrá adquirir la propiedad directa de terrenos dentro de la zona restringida. Sin embargo, la Ley de Inversión Extranjera de México permite a los extranjeros adquirir la propiedad indirecta de terrenos en la zona restringida mediante dos métodos: a través de una sociedad mexicana o mediante un fideicomiso bancario.
Este documento analizará ambas opciones disponibles:
Adquisición de propiedades en la zona restringida mediante una sociedad anónima: Desde 1995, los extranjeros pueden poseer, operar y administrar plenamente sociedades mexicanas. Existen algunas restricciones sobre las actividades en las que una sociedad mexicana puede participar cuando participan extranjeros, como minería, aeropuertos y telecomunicaciones; sin embargo, la regla general es una participación del 100%. No existen restricciones a la inversión para sociedades mexicanas de propiedad extranjera que se dediquen a la compra y desarrollo de propiedades.
Las sociedades mexicanas requieren un mínimo de dos socios o accionistas. Ambos accionistas pueden ser extranjeros, sin necesidad de tener un socio mexicano.
Existen varios tipos de sociedades mexicanas, pero las dos más comunes son la SA de CV y la S. de RL de CV . La SA de CV es una sociedad de responsabilidad limitada por acciones, mientras que la S. de RL de CV se asemeja a una sociedad de responsabilidad limitada. Elegir qué tipo de sociedad constituir es importante para fines fiscales tanto en Estados Unidos como en México, y conviene consultar con un abogado o contador en ambos lados de la frontera para comprender los beneficios y costos de cada una. Asegurarse de que estos pasos se realicen correctamente desde el principio sin duda le ahorrará tiempo y dinero.
El sistema legal mexicano es muy formal, ya que existen formularios o procedimientos que deben seguirse para que ciertos tipos de documentos y transacciones se consideren válidos. Esto aplica a la constitución de una sociedad mexicana. Si los formularios y procedimientos no se cumplen correctamente, la responsabilidad limitada de estas sociedades puede verse invalidada y los accionistas o socios podrían ser considerados solidaria e ilimitadamente responsables.
Una vez constituida su sociedad mexicana, tendrá la capacidad legal para adquirir propiedades en cualquier lugar de México, incluyendo la zona restringida. Adquirir una propiedad también es un trámite formal y debe asegurarse de cumplir con todos los pasos necesarios para obtener la titularidad. La siguiente sección sobre fideicomisos describe algunas de estas formalidades.
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Si todo se hace correctamente, no debería tener problemas para adquirir un seguro de título para esta propiedad con cualquiera de las principales compañías de seguros de título de los Estados Unidos. Esto refleja la seguridad que puede tener la compra de propiedades en México cuando se hace correctamente. Adquisición de propiedades en la zona restringida mediante un fideicomiso . Un fideicomiso es un contrato tripartito mediante el cual el vendedor ( fideicomitente ) transfiere irrevocablemente a un banco (fiduciario) un inmueble para que un tercero (beneficiario) pueda usarlo y disfrutarlo. La transferencia del inmueble del vendedor al banco es una transferencia de título definitiva e irrevocable. Según la legislación mexicana, solo una institución bancaria mexicana autorizada puede ser fideicomisaria.
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​​El banco adquiere la propiedad del inmueble y está obligado a permitir que el beneficiario la use y disfrute como mejor le parezca (siempre que la forma en que lo haga sea legal). Si los beneficiarios desean arrendar la propiedad a terceros, pueden hacerlo obteniendo las autorizaciones necesarias. Los beneficiarios también tienen derecho a vender la propiedad cuando lo deseen y a recibir los beneficios derivados de dicha venta.
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El banco no puede gravar ni vender la propiedad sin el consentimiento expreso y por escrito del beneficiario. La ley mexicana exige que todas las transacciones inmobiliarias se realicen ante notario público. El notario está obligado a registrar en sus libros la escritura de transferencia de título, hacerla firmar por las partes involucradas y registrarla en el Registro Público de la Propiedad correspondiente a la ubicación del inmueble. Una vez que la escritura de transferencia de título se firma ante notario público y se registra en el Registro Público de la Propiedad, la transacción inmobiliaria cumple con los requisitos de la ley mexicana.​ En México no existen instituciones fiduciarias. En cambio, desde el momento en que las partes acuerdan un precio y realizan un pago inicial hasta la firma de la escritura de transmisión de propiedad ante notario, se suele suscribir un acuerdo preliminar para garantizar los derechos de las partes involucradas. Este acuerdo solo debe firmarse después de haber confirmado ante el Registro de la Propiedad que el inmueble objeto de la transacción está libre de cargas. Una vez firmado el acuerdo preliminar, se obtienen y envían ante notario toda la documentación y autorizaciones necesarias para su firma e inscripción.​​​
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La escritura de transferencia de título, inscrita en la notaría y en el Registro Público de la Propiedad, contiene la totalidad del contrato de fideicomiso y acredita sus derechos sobre un bien inmueble. Una vez inscrita la escritura en el Registro Público de la Propiedad, la primera escritura se entrega al banco y la segunda al comprador/beneficiario. Si necesita acreditar ante autoridades fuera de México su inversión en el extranjero, una copia apostillada o legalizada de su escritura de fideicomiso será suficiente. La Ley de Inversiones Extranjeras permite la constitución de fideicomisos por hasta 50 años, y dichos permisos son renovables.
Además de lo anterior, algunos de los términos generales del contrato de fideicomiso son los siguientes:
1.- Puede haber más de un fideicomisario (beneficiario). Si se designa a más de un fideicomisario, cada uno será co-beneficiario del bien fideicomitido (salvo que se disponga lo contrario).
2.- Se deberán designar beneficiarios sustitutos. Los beneficiarios sustitutos suelen ser familiares y solo tendrán derecho a participar en el fideicomiso una vez que todos los beneficiarios originales hayan fallecido (salvo que se disponga lo contrario).
3.- Si el fideicomisario/beneficiario no está conforme con el banco que actúa como fiduciario/administrador, tiene derecho a cambiar de banco.
4.- Si el bien fideicomisario es un terreno sin urbanizar de más de 2000 metros cuadrados, el Ministerio de Relaciones Exteriores exigirá que los beneficiarios firmen una carta comprometiéndose a invertir en el terreno una cantidad determinada de dinero durante un período de 24 meses. La cantidad a invertir se determinará según la ubicación y el tamaño del bien.
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